KİRA SÖZLEŞMELERİNDE TARAFLARIN DURUMU

A. Tanımı

MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kullandırma amacını güden sözleşme çeşitlerinden biri olan kira sözleşmeleri, karşılıklı edimleri içeren bir sözleşme türü olarak, kiraya verenin belirli ya da belirli olmayan süre zarfında bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Başka bir anlatımla, konusu taşınır ya da taşınmaz mal teşkil edebilen kira sözleşmesi, karşılıklı ve birbirine uygun iradelerin birleşmesiyle, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir.

Kira sözleşmesinin konusunu oluşturan şeyin muayyen bir eşya olması şart görülmemektedir. Buna göre; belirlenebilir olmak şartıyla henüz mevcut olmayan eşyalar da kira sözleşmesine konu teşkil edebilmekle birlikte sözleşmenin kurulmuş kabul edilebilmesi için önemli olan husus, kiralanan malın, ifa zamanında mevcudiyet kazanarak kiracının kullanımına hazır bulundurulmasıdır.¹

Kiraya verenin borçları

I. Teslim borcu

MADDE 301- Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.

Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira müddeti zarfında kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla mükelleftir.²

 Kiracının borçları

I. Kira bedelini ödeme borcu

1. Genel olarak

MADDE 313- Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

Kiraya verenin, kira müddeti zarfında, kiracının kiralanan şeyi kullanmasına katlanma yükümlülüğü taraflarca akdedilen kira sözleşmesinde belirlenen kullanım amacıyla sınırlandırılmıştır. Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesinde kiracının, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya verenin sözleşmeyi feshedebileceği öngörülmüştür.

Tarafların Durumu

EHLİYET

Kira sözleşmesinde tarafların ehliyet ve temsili, sözleşmenin şekli gibi geçerlilik koşullarında TMK ve TBK’nın genel hükümlerine başvurulması gerekmektedir. Ayrıca bu sözleşmeler, borç doğurucu ve rızai akit vasfında olmakla beraber bir “tasarruf işlemi” mahiyetinde olmamaları nedeniyle her iki tarafın da tasarruf yetkisini haiz olması aranmamaktadır..³

Buna göre; Türk Medeni Kanunu’nun 9. maddesi çerçevesinde medeni haklarını kullanma ehliyetini haiz herkes, kira sözleşmesi yapmaya da ehil kabul edilmektedir. Sınırlı ehliyetsizler (ayırt etme gücüne sahip küçük veya kısıtlı kimseler) ancak yasal temsilcilerinin (veli/vasi) onayı ile kira sözleşmesi akdedebilmekle sözleşmenin, bunlar adına yasal temsilcileri tarafından da akdedilmeleri mümkündür. Ancak, Türk Medeni Kanunu’nun 462. maddesi ile vasinin, bir yıldan fazla ürün kirası veya üç yıl ve daha fazla süreli adi taşınmaz kira sözleşmesi yapması halinde, ayrıca vesayet makamı olan sulh mahkemesinden izin alması gerektiği öngörülmüştür.

Türk Medeni Kanunu’nun 188. maddesi kapsamında, evlilik birliği içerisinde eşlerden birinin, diğerinin muvafakatini almaksızın kira sözleşmesi yapması da mümkün görülmemekle birlikte bu eş münhasıran haklı sebeplerin varlığı halinde veya hakim ya da diğer eş tarafından yetkilendirilmesiyle aile konutu olarak kullanılmak üzere kira sözleşmesi akdedebilmektedir. Sözleşme konusunun bu şekilde aile konutunun oluşturması halinde, TMK’nın 194. maddesindeki emredici kural gereğince, kira sözleşmesini akdeden eş, diğerinin rızası olmaksızın fesih hakkını kullanamamaktadır. Ayrıca, aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş kira sözleşmesi kapsamında hak ve borçlardan diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

PAYLI (MÜŞTEREK) MÜLKİYET HALİNDE

Önemli yönetim işleri

Madde 691- İşletme usulünün veya tarım türünün değiştirilmesi, adî kiraya veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı gibi önemli yönetim işleri için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesi gerekir.

Türk Medeni Kanunu’nun 691. maddesi uyarınca; paylı mülkiyete konu olan eşyanın kiraya verilebilmesi ya da mevcut kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için, paydaşların çifte çoğunlukla bu yönde karar almış olmaları gerekir. Söz konusu çifte çoğunluk, kira sözleşmesinin kurulması veya feshi yönünde iradelerini açıklayan paydaşların toplam paydaş sayısı ve pay toplamı bakımından çoğunluk teşkil etmeleri ile gerçekleşmiş olur.⁴

Nitekim 27/11/1946 tarihli YİBK‘nda da konuyla ilgili aşağıdaki yönde değerlendirmede bulunulmuştur:

“Müşterek şeyin kiraya verilmek suretiyle menfaatinden faydalanmak hususu Meden-i Kanunu’n 625 inci maddesi son fıkrasındaki temliki tasarruflardan olmadığı gibi 624 üncü maddesinde misal olarak gösterilmiş olan ufak tefek onarmalara ve ziraat işlerine de benzetilemiyeceğınden bunun sözü geçen 624 üncü maddenin üçüncü fıkrasında yazılı tasarruflar çeşidinden mühim idari bir tasarruf sayılması lâzım gelir.

Mühim sayılan bir idari tasarrufu diğerlerinin haberi olmaksızın paydaşlardan birinin veya bir kaçının yapmasına Meden-i Kanun hükümleri müsait değildir. Kanun vâzıı, bu tasarrufu ancak müşterek mülkün yarısından fazlasına malik olan ve sayı itibariyle de çokluk teşkil eden paydaşların birlikte yapabileceklerini kabul etmektedir.”⁵

Paylı mülkiyete konu malın, Kanun tarafından öngörülen gerekli çoğunluk sağlanmak suretiyle kiraya verilmesi durumunda kiraya verenler, TBK’nın 85. maddesi kapsamında bölünmesi mümkün olmayan bir borçtan söz edileceği için, kiracıya karşı birlikte sorumlu olurlar.

Buna karşılık kira sözleşmesinin, gerekli çoğunluk sağlanmaksızın bütün paydaşlar adına akdedilmesi halinde genel hükümler çerçevesinde yetkisiz temsil kuralları uygulama alanı bulacak; sözleşmeye onay (icazet) vermeyen diğer paydaşlar açısından sözleşme bağlayıcı kabul edilmeyecek ve bu paydaşlar, kiracıya karşı el atmanın önlenmesi, istihkak ve ecrimisil gibi yargısal yollara başvurabilecektir.

Kiraya veren paydaşa karşı ise diğer paydaşların paylı maldan yararlanmalarını engelleyerek zarara uğramalarına sebep olduğundan, intifadan men koşulu aranmaksızın, tazminat davası açılabilir. Ayrıca kiraya veren paydaş, elde ettiği kira bedelinden diğer paydaşların payına düşen kısmı da vekâletsiz iş görme hükümleri (BK 414) uyarınca ödemekle mükelleftir.

Belirtilmelidir ki çifte çoğunluk sağlanarak kiralanan paylı mülkiyetteki malın kiracısı aleyhine tahliye davası açılması ve ihtarname gönderilmesi bakımından zorunlu dava arkadaşı kabul edilen kiraya verenlerin birlikte hareket etmeleri gerekmektedir.

Nitekim Yargıtay aşağıda paylaşılan kararında kiralananın tahliyesinin bölünemez bir borç olduğuna dikkat çekerek kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı olduğunu ifade etmektedir:

“Kira sözleşmesinde kiraya veren birden fazla kişi olabilir. Bu halde, ilamsız tahliye takibinin kiraya verenlerin tümü tarafından birlikte yapılması gerekir. Burada kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. (Baki Kuru, II Cilt, Sayfa 1808) Çünkü kiraya verilenin tahliyesi bölünemez bir borçtur. Ancak kabul edilen kira sözleşmesi ile kiraya verenlerden biri veya bazıları için tahliye takibi açabilme yetkisi kabul edilmiş ise o kişi veya kişiler takip yapabilir. Tahliyenin ön koşulu olan ve takiple gönderilen, ihtarlı ödeme emri tebliğinden sonra ihtar göndermeyen kiralayanın takibe davaya muvafakatı ile de bu eksiklik tamamlanamaz. Kira borcu ise bölünebilir bir borç olup, alacaklı ve borçlular arasında yasadan veya sözleşmeden doğan bir teselsül yoksa, alacaklılardan her biri kendi payı ile sınırlı olarak ifa isteyebilir ve ifayı kabul edebilir. Aynı şekilde borçlulardan her biri de borçtan, kendi payına düşen kısmı ifa ile kurtulur.”⁶

Bir başka kararında da; TBK uyarınca açılacak tahliye davasının kural olarak kiraya verenler tarafından birlikte açılmasının arandığı ve kiraya verenler birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu ifade edilerek ihtarnameyi birlikte göndermelerinin ve davayı da birlikte açmalarının zorunlu olduğu açıklanmıştır. Bununla birlikte; şayet kiralayanlardan biri tarafından dava açılmış ise bu davanın hemen reddedilmeyip diğer kiralayanların muvafakatlerinin alınması için imkan tanınması gerektiği, buna rağmen muvafakat sağlanamazsa davanın reddedileceği belirtilmiştir. Ancak, somut olayda kiraya verenler birden fazla ise ve davadan önce ihtar gönderilmesi şartsa, bu ihtarın tüm kiraya verenlerce birlikte gönderilmesi de şart olduğundan söz konusu eksikliğin sonradan giderilmesinin mümkün olmadığının altı çizilmiştir.⁷

ELBİRLİĞİ (İŞTİRAK HALİNDE) MÜLKİYET HALİNDE

Madde 702/2- Kanunda veya sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, gerek yönetim, gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermeleri gerekir.

Türk Medeni Kanunu’nda sayılan sınırlı hallerde (mal ortaklığı, aile malları ortaklığı ve miras ortaklığı) gündeme gelebilen elbirliği mülkiyeti ile ilgili genel hüküm niteliğindeki TMK’nın 702/2. maddesi uyarınca; kiralanan şeyin elbirliği mülkiyetine konu teşkil etmesi halinde sözleşmenin maliklerin oybirliği ile akdedilmesi ya da maliklerden birine bu hususta yetki verilmesi şarttır. Buna göre; elbirliği ile mülkiyete konu olan yerin tahliyesi için de tüm maliklerin davaya katılmaları gerekmekle birlikte ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise dava, miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak yürütülür. Bu husus dava hakkına ilişkin olmakla mahkemelerce kendiliğinden gözönünde bulundurulması lazımdır.

Nitekim Yargıtay da aşağıda paylaşılan kararında benzer yönde değerlendirme yaparak yasal düzenlemeler uyarınca elbirliği mülkiyeti kapsamında akdedilen kira sözleşmesine ilişkin dava şartı teşkil eden ihtarların bütün ilgililerce birlikte gönderilmesi gerektiğini ifade etmiştir:

“Olayımıza gelince; Davaya dayanak yapılan yazılı kira sözleşmesi, davacıların miras bırakanı İdris Kendigelen ile davalı şirket arasında düzenlenmiş olup, 05.10.2012 başlangıç tarihli ve 2 yıl sürelidir. Kiralayan 19.08.2013 tarihinde ölmüş ve geriye davacıları mirasçı olarak bırakmıştır. Dava tüm mirasçılar tarafından birlikte açılmış, sözleşmenin bitim tarihinde akdin yenilenmeyeceği ve akdin sonunda kiralananın boş olarak tahliye ve teslim edilmesinin ihbar edildiği 05.08.2014 tarihli ihtarname ise mirasçılardan H.. K.. tarafından keşide edilmiştir. Dava İstanbul 1.Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 2014/1018 taşra muhabere kaydı ile aynı tarihte yatırılan sayman mutemedi alındı belgesine dayalı olarak 05.11.2014 tarihinde akdin bitiminden itibaren bir aylık yasal süre içinde açılmıştır. Ayrıca kabule göre de, tek mirasçı tarafından keşide edilen ihbarın davalıya tebliğ edildiğide uyuşmazlık konusu değildir. Buradaki akdin yenilenmeyeceği ihbarı tahliye iradesinin bildirilmesi amaçlı, dava açma süresini koruyucu niteliktedir. Bu nedenle mirasçılardan birisinin dava açılacağına ilişkin bildirimi göndermesi yeterlidir. Ancak feshi ihbar, temerrüt ihtarı ve iki haklı ihtar gibi akdin feshine neden olacak ve dava şartını oluşturacak hallerde bütün ilgililerin ihtarı veya ihbarı birlikte göndermeleri gerekir. Bu durumda dava süresinde açıldığından mahkemece işin esasının incelenip neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken, dava açılacağına ilişkin ihbarın tüm mirasçılar tarafından keşide edilmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”⁸

BİRLİKTE KİRA

Kira akdinde kiralayan tarafta birden fazla kişinin bulunması halinde, kira bedeli borcu bölünmesi mümkün olmayan borçlardan sayıldığı için, kiracıların her biri kira sözleşmesinin tarafı ve dolayısıyla sözleşmenin alacaklısı ve borçlusudur. Buna göre; olağan (ticari nitelikte olmayan) kira sözleşmelerinde, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça, kiracıların her biri kira bedelinden payına düşen (eşit) oranda sorumludur. Buna karşın kiracının tacir olduğu ve ticari işletmesini ilgilendiren ticari nitelikteki kira sözleşmelerinde, Türk Ticaret Kanunu’nun 7/1. maddesi gereğince kiracılar, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça kira bedelinden müteselsilen sorumlu kabul edilmektedir.⁹

Kiracının evlilik birliği içerisinde kira sözleşmesini tek başına yapması durumunda da kontratta tek bir kişi kiracılık sıfatını haiz olduğundan söz konusu kiralanan aile konutu niteliğinde olsa bile diğer eş yönünden birlikte kiradan söz edilemeyecektir. Bununla birlikte daha önce değinildiği üzere, TMK’nın 194. maddesi uyarınca, aile konutu olarak kiralanan taşınmaza ilişkin sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bildirimle “sözleşmenin tarafı” hâline gelebilmektedir.¹⁰

1. DAŞLI, Engin: 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Kira Sözleşmesinin Feshi, İstanbul: Aristo Yayınevi, 2017, s.51 ↩︎
2. YHGK, 25/05/2021T., 2017/458E., 2021/614K. ↩︎
3. VAROL, İ. Dorukhan: Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinin Fesih Yolu ile Sona Erdirilmesi, (İstanbul Ticaret Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Özel Hukuk Anabilim Dalı Yüksek Lisans Tezi), İstanbul, 2019, s.12 ↩︎
4. ÖZÇELİK, Ş. B: Paylı Mülkiyete Konu Eşyanın Kiraya Verilmesi, Ankara Barosu Dergisi(2), 2009, s.21 ↩︎
5. Yarg.İBK, 27.11.1946, E.28, K.15 (RG. 21/04/1947) ↩︎
6. Y.12HD., 12/06/2023T., 3723/4159 ↩︎
7. Y.6.HD., 29/01/2015T., 4442/5057 ↩︎
8. Y.6.HD., 26/10/2015T., 9846/9056 ↩︎
9. ZEVKLİLER, Aydın / GÖKYAYLA, K. Emre: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul: Vedat Kitapçılık, 2020, s.200 ↩︎
10. BAYRAM, A. Erman: Birlikte Kira, Ankara Barosu Dergisi(1), 2019, s.97 ↩︎